قرارداد پیمانکاری:

بسیاری از فعالیت‌هایی که امروزه در فضای کسب و کار با آن مواجهیم از طریق قرارداد پیمانکاری مدیریت می‌شوند. اما آیا تنظیم این قراردادها کار ساده‌ای است؟ اگر در طول عمر کاری‌تان با قراردادهای ساخت و ساز، تولید کالا، حمل و نقل و… روبرو شده باشید پاسخ‌تان به سوال طرح شده قطعا منفی است.

توجه داشته باشید هنگامی یک قرارداد به امضاء طرفین می رسد، از منظر قانون برای طرفین لازم الاجرا می باشد. فرد (چه شخصیت حقوقی باشد و چه شخصیت حقیقی) هنگام امضای قرارداد، اقرار دارد که توانایی انجام موضوع قرارداد را دارد.

نکته بسیار مهم:

متن قراردادهایی که می خواهید امضاء کنید را همواره با دقت و موشکافانه بخوانید. اینکه فرض شود برخی از بند های قرارداد تکراری و اصطلاحا “تیپ ” هستند و آن ها را بدون دقت بخوانید، اشتباه بزرگی است. این جمله کلیدی را همیشه را در خاطر بسپارید: قرارداد داخل کشوی میز یا کمد بایگانی قرار می گیرد تا زمانی که اختلافی پیش بیاید، آنوقت است که مجددا از کشوی میز بیرون آورده می شود و به بند بند آن تاکید خواهد شد.

متاسفانه بسیاری از مشکلات اساسی افراد و شرکت ها به دلیل این است که هنگام امضای قرارداد، بند های قرارداد را تجزیه تحلیل نکرده اند با این خیال که در قرارداد ما اختلافی رخ نخواهد داد؛ اما به هنگام رخ دادن اختلاف پشیمان از آن خواهند بود که چرا قرارداد را با دقت نخواندند و یا برخی از مفاد آن را بی اهمیت گذراندند.

این مقاله شامل موارد زیر می باشد:

قرارداد پیمانکاری چیست؟

به طور کلی قرارداد پیمانکاری، قراردادی است که به موجب آن کارفرما، انجام عملی با شرایط معین و در برابر وجه معین، در مدت مشخص را به شخص حقیقی یا حقوقی به نام پیمانکار که در ادبیات حقوقی به آن مقاطعه کارگفته می شود، واگذار می‌کند؛ موضوع قرارداد پیمانکاری ممکن است هر نوع انجام کاری باشد که البته بیشترین نوع از قرارداد های پیمانکاری برای ایجاد ساختمان، حمل و نقل، تهیه و تدارک کالا و امثال آن می باشد.

ارکان قرارداد پیمانکاری چیست؟

برای تنظیم یک قرارداد پیمانکاری، باید ابتدا طرفین قرارداد به طور دقیق تعیین شده و رابطه آن ها با یکدیگر نیز کاملا تبیین شود. قدم بعدی تبیین ماهیت خدمت موضوع قرارداد است. یعنی در قرارداد باید به تفصیل شرح داده شود که کارفرما از پیمانکار چه توقعاتی دارد و می‌خواهد پیمانکار چه خدماتی را به او ارائه دهد. در این مرحله از قرارداد بدون در نظر گرفتن ضمانت اجرا های موثر مثل جبران خسارت، نمی‌توان کنترل لازم بر پیمانکار برای پیشبرد کار را تامین کرد.

در برخی موارد، قرارداد عدم افشا اطلاعات و یا همان محرمانگی نیز به قرارداد پیمانکاری ضمیمه می‌شود و به عنوان مثال کارفرما نوآوری‌ ها و اطلاعاتی که تا قبل از سپردن کار به پیمانکار کسب نموده را دقیق بیان می کند تا در آینده پیمانکار بر اساس قرارداد عدم افشا ضمیمه شده، الزام به حفظ این اطلاعات و حفظ حقوق مالکانه معنوی کارفرما را رعایت نماید. شرایط پرداخت و شرایط خاتمه قرارداد نیز در انتهای قرارداد تشریح می‌شود.

شرایط عمومی و اختصاصی پیمان به چه معناست؟

هر موقع صحبت از قرارداد های پیمانکاری می‌شود اصطلاح شرایط عمومی پیمان و شرایط اختصاصی پیمان نیز به گوش می‌خورد. شرایط عمومی پیمان آن دسته از تعهدات تبعی است که به طرفین قرارداد تحمیل می‌شود و حقوق و تکالیف طرفین را مشخص می‌کند. وجه تمایز شرایط عمومی پیمان و شرایط اختصاصی پیمان در این است که شرایط عمومی پیمان، شرایط عامی است که بر تمامی قراردادهای پیمانکاری حاکم می‌شود و غیرقابل‌ تغییر و حتی غیر قابل اجتناب است.

اما زمانی که از شرایط اختصاصی پیمان صحبت می‌شود منظور آن دسته از شرایطی است که طرفین قرارداد خودشان بر اساس شرایط، اوضاع و احوال و ماهیت قرارداد، با یکدیگر توافق کرده‌اند و بر روابطشان حاکم می‌دانند. نکته حائز اهمیت این است که شرایط اختصاصی پیمان، هیچ‌گاه نمی‌‌تواند ناقض مفاد شرایط عمومی پیمان باشد. در قراردادهای پیمانکاری بالاخص قراردادهای عمرانی دو سند، شرایط عمومی و شرایط اختصاصی پیمان، به آن ضمیمه شده است.

جایگاه قرارداد پیمانکاری در تقسیم بندی عقود

قرارداد پیمانکاری از حیث لزوم و جواز

مستنبط از ماده‌ی ۱۰ و ۲۱۹ قانون مدنی اصل، لزوم قراردادهای پیمانکاری است. دستورالعمل شرایط عمومی پیمان نیز که بر کلیه‌ قراردادهای پیمانکاری دولتی حاکم است و موارد فسخ قرارداد را در ماده‌ی ۴۶ تصریح نموده، آن را به پانزده مورد محدود نموده است. بدین ترتیب، هیچ‌یک از طرفین در غیر موارد مذکور، حق فسخ پیمان را نخواهند داشت که این امر موید اصلی است که در بالا ذکر شد.

قرارداد پیمانکاری از حیث نحوه‌ انعقاد به لحاظ ساده یا تشریفاتی بودن

عقود و قراردادها از حیث نحوه‌ انعقاد به دو دسته‌ تشریفاتی و ساده تقسیم می‌شوند. قرارداد تشریفاتی قراردادی است که علاوه بر شرایط اساسی و اختصاصی، انعقاد آن مستلزم تشریفاتی است تا قرارداد را منعقد شده بدانیم. در خصوص قراردادهای پیمانکاری به لحاظ آنکه تحقق آن ها متوقف بر رعایت تشریفات معینی متناسب با موضوع پیمانکاری می‌باشد پس می‌بایست قراردادهای موصوف را ملحق به قراردادهای تشریفاتی دانست.

انواع قراردادهای پیمانکاری

انواع قراردادهای پیمانکاری عبارت‌اند از:

۱- قراردادهای پرداخت کلی  (Lump Sum)
۲- قراردادهای دائمی  (Continual Contracts)
۳- قراردادهای سنجشی  (Measurement Contracts)
۴- قراردادهای بازپرداخت هزینه  (Cost Reimbursement Contracts)
۵- قراردادهای مدیریتی  (M.C) Management Contracts))
۶- قراردادهای مدیریت پروژه  (Project Management Contracts)
۷- قراردادهای طراحی و ساخت  (Design And Build Contracts)
۸- قرارداد مهندسی، تأمین تجهیزات، اجرا (Engineering Procurement Construction)
۹- قراردادهای ساخت و توسعه.

توضیحات لازم در خصوص انواع قراردادها:

قراردادهای پرداخت کلی (Lump Sum)

دراین نوع قرارداد، پیمانکار تمامی کار تعریف شده را با هزینه مشخص و معینی انجام می‌دهد و انواع قیمت اینگونه قراردادها عبارتند از:
– قیمت ثابت (Fix)
– قیمت شناور (Floating)

کاربرد اینگونه قراردادها:
۱- زمانی که اطلاعات کافی برای محاسبه دقیق قیمت وجود داشته باشد.
۲- زمانی که تغییرات کمی در طول انجام پروژه مورد انتظار باشد وکنترل مالی مناسبی صورت گیرد.
۳- زمانی که کارفرما مایل باشد حجم مالی در گردش کل را قبل از عقد قرارداد بداند.
۴- زمانی که ریسک اجرای پروژه پایین باشد.
۵- زمانی که کارفرما مایل باشد کنترلی همه جانبه بر امور داشته ولی در جزییات پروژه وارد نشود.

معایب قراردادهای Lump Sum:
۱- زمان طولانی مورد نیاز برای تکمیل طراحی، سبب افزایش زمان کل پروژه و در نتیجه افزایش هزینه مالی پروژه می‌شود.
۲- کارفرما هیچ نظارتی بر برنامه پیمانکار و تأثیرات آن روی هزینه پروژه ندارد.
۳- ممکن است اطلاعات کافی در زمان برگزاری مناقصه موجود باشد و این مسئله برکیفیت انجام پروژه تأثیر خواهد گذاشت.
۴- پروژه ممکن است به دلیل عدم همخوانی طراحی های کارفرما با نظرات پیمانکار، از زمان، کیفیت و هزینه برنامه‌ریزی شده تخطی کند.

امکان عقد اینگونه قرارداد پیمانکاری برای تامین تجهیزات لازم پروژه وجود دارد . البته برخی فقط یک قرارداد خرید را جایگزین این نوع قرارداد پیمانکاری میکنند که طبیعتا آثار حقوقی قرارداد پیمانکاری را نمیتوانند بهره ببرند.

قراردادهای دائمی Continual Contracts

برای‌ موضوعاتی که مرتبا تکرار می‌شوند مثل تعمیرات دوره‌ای به منظور صرفه‌جویی در هزینه‌های مناقصه و تسریع در زمان عملیات پیمانکاری از این نوع قرارداد استفاده می‌نماید.
قراردادهای دائمی به سه شکل محقق می شوند:

الف – قراردادهای سریال Serial Contracts:

دراین نوع قرارداد، پیمانکار متعهد می گردد تا وارد یک سری از قراردادهای Lump Sum شود که مطابق شرایط مندرج در اولین قرارداد ادامه می یابند. قیمت و شرایط قرارداد نیز از روی قیمت های رقابتی اجزای پروژه محاسبه می شود.

ب – قراردادهای با قابلیت تغییر Continuity Contracts

وقتی که کارفرما امید به کسب سود ناشی از ادامه دادن کار دارد، از پیمانکار می‌خواهد تا وارد یک نوع قرارداد پرداخت کلی ولی با قابلیت تغییر مفاد آن شود. این تغییرات مجاز روی اجزاء با رسیدن موعد معین و در یک چارچوب از پیش توافق شده، مشخص می‌شوند.

ج –قرارداد با دوره زمانی محدود Term Contracts:

در این نوع قرارداد، پیمانکار ملتزم به انجام یک کارمشخص با حدود هزینه تعیین شده و در یک دوره زمانی تعریف شده (اغلب ۱۲ تا ۲۴ ماه) می شود.

مزایای قرارداد دایمی:

۱- با توجه به وجود موعد معین و قابلیت برنامه‌ریزی کار و اطلاع پیمانکار از وجود سود بیشتر در آینده وی، ممکن است به هنگام اعلام نرخ، قیمت کمتری پیشنهاد شود.
۲- صرفه‌جویی در هزینه آماده‌سازی مقدمات پیمان و برگزاری مناقصه.
۳- درخصوص تعمیرات اضطراری و نیاز به سرعت انتخاب پیمانکار، این نوع قرارداد سبب افزایش بهره‌وری می گردد.
۴- ارتباط بلندمدت پیمانکار و کارفرما موجب آگاهی پیمانکار از کیفیت و سرعت عمل درخواستی می‌شود.
۵- کمک به کارفرما و پیمانکار در پیش‌بینی هزینه‌ ها و پرداخت‌ ها.

معایب قراردادهای دایمی:

۱- به علت عدم آگاهی برخی از پیمانکاران از سودناشی از استمرار موضوع پیمان کاری، ممکن است آن ها قیمت بالاتری پیشنهاد کنند و علیرغم شایستگی از رقابت خارج گردند.
۲- کارکرد مناسب و همراه با تأخیر پیمانکار در یک فاز سبب ایجاد جو بی اعتمادی نسبت به او می‌گردد.
۳- اگر مفاد پیمان به صورت منظم بازبینی نشود، ممکن است کارفرما بیش از هزینه های لازم پرداخت کند و مجدداً مناقصه را برگزار نماید.

 قراردادهای سنجشی Measurement Contracts:

قیمت قرارداد در این نوع قراردادها، هر چند در ابتدا به صورت تخمینی برآورد می‌شود تا حدود کار مشخص باشد؛ اما تا پایان کار و اندازه‌ گیری تک تک اجزای کار، قیمت پروژه معین نمی‌شود.
محاسبه قیمت اولیه در این نوع قرارداد به شرح ذیل صورت می‌گیرد:
– برمبنای اجزاء و قطعات مورد نیاز پروژه
– براساس برنامه ارائه شده توسط پیمانکار (پیمان‌های خدماتی و مشاوره‌ای)

کاربرد اینگونه قراردادها:
۱- وقتی نیاز های کارفرما به روشنی مشخص نیست.
۲- نیاز فوری کارفرما به شروع سریع پروژه
۳- اساساً محاسبه قیمت تمام شده یا ممکن نیست یا هزینه محاسبه پیش از انجام کار بسیار زیاد است.

در قرارداد های بازپرداخت هزینه، کارفرما متعهد می‌شود تا هزینه‌ های اولیه پیمانکار که همان هزینه‌ های واقعی کارگران، کارگاه و مواد مصرفی هستند را به علاوه مبلغ توافق شده‌ای به منظور پوشش دادن هزینه‌ ها و سود پیمانکار پرداخت کند.

کاربرد اینگونه قراردادها:

۱- وقتی کارفرما مایل باشد در مراحل اجرای طرح تأثیرگذار باشد و ریسک اجرای عملیات پروژه را تقبل نماید.
۲- وقتی به دلایلی لازم است تا پروژه به سرعت آغاز شود و فرصتی برای تکمیل طرح ها و محاسبه هزینه وجود ندارد.
۳- وقتی امکان محاسبه هزینه پروژه وجود ندارد.
۴- وقتی کارفرما مایل است تا استاندارد دقیقی در پروژه رعایت شده و نظارت کاملی بر آن داشته باشد.
۵- درخصوص پروژه هایی که حالت اضطرار داشته و هزینه مواد و قطعات مصرفی بالاست.
۶- حجم تغییرات احتمالی در پروژه بسیار بالاست.

اقسام قراردادهای بازپرداخت هزینه:

الف – فاکتور ثابت:
در این نوع قرارداد، پیمانکار مبلغ ثابتی را برمبنای هزینه تخمین زده شده در ابتدای کار یا میانگین هزینه چند دوره ابتدایی دریافت می کند. این مسئله سبب می شود تا پیمانکار برای دریافت سود بیشتر، کار را سریع تر انجام دهد.
ب – قیمت هدف:
در این روش بر اساس اطلاعات موجود، تخمینی روی هزینه های پروژه انجام می شود و هنگامی که طرفین قرارداد روی این تخمین توافق کردند، این تخمین به عنوان قیمت هدف، به عنوان پایه ای برای پرداخت ها در نظر گرفته می شود و پرداخت های کارفرما بر اساس فاکتور ارائه شده توسط پیمانکار تا سقف این قیمت انجام می شود. مشکل اصلی این است که به دست آوردن یک قیمت هدف واقعی با توجه به تأثیر مستقیم آن روی پروژه و روابط بین کارفرما و پیمانکار بسیار مشکل است.

قراردادهای مدیریتی Management Contracts:

در این قرارداد کارفرما، سازمان یا شرکتی را برای مدیریت و هماهنگی امور فازهای طراحی و ساخت استخدام می‌کند تا در کنار پیمانکار به فعالیت بپردازد. اغلب قراردادهای مدیریتی نیازمند یک پیمانکار تخصصی است. انتخاب زود هنگام پیمانکار مدیریت در این نوع قراردادها می‌تواند موجب تقسیم کار طراحی و شرکت دادن پیمانکار در آن شود. گاهی پیمانکار برخی تجهیزات و خدمات و دانش فنی را آماده می‌کند و کار اجرایی را به مجموعه‌ای از پیمانکاران خرد می‌دهد. این نوع قرارداد برای پروژه‌های بزرگ و پیچیده‌ای که در آن باید از تخصص و تجربه پیمانکار خاصی استفاده شود، مناسب است.

معایب قراردادهای مدیریتی:

۱- مشکلات ناشی از هماهنگ کردن تعداد زیاد پیمانکاران فرعی ممکن است سبب ایجاد تأخیر در پروژه و زمینه اختلافات ناشی از قرارداد شود.
۲- به علت نقش پیمانکار، ممکن است اسناد قرارداد به گونه‌ای تنظیم شوند که زمینه برای حضور پیمانکاری خاص فراهم شود و رقابت تضعیف گردد.
۳- امکان دوباره‌کاری در تجهیز کارگاه و کارهای مقدماتی پروژه.
۴- امکان عدم پرداخت مطالبات پیمانکاران فرعی از سوی پیمانکار اصلی و تبعات اجرایی آن.
۵- در صورت نامناسب بودن کارکنان پیمانکاری ممکن است کارفرما متحمل زیان زیادی شود.
۶- عدم مشخص بودن تعهدات مالی کارفرما تا پیش از آغاز پروژه.
۷- به علت عدم رغبت پیمانکار، گاهی هزینه جمع آوری کارگاه به عهده کارفرما قرار می‌گیرد.
۸- عدم تضمین جبران زیان ناشی از سوء مدیریت پیمانکار برای کارفرما.

 قراردادهای مدیریت پروژه Project Management Contract:

در این نوع قرارداد کارفرما، پیمانکار حرفه‌ای را مشخص و اموری مانند؛ مشخص کردن سایت، تجهیزات کارگاه، سرمایه گذاری، طراحی، اجراء، اموربازرگانی و تاییدات پروژه را بر عهده وی قرار می‌دهد. پیمانکار به عنوان مدیر پروژه شناخته می‌شود و با توجه به درصد پیشرفت پروژه مبلغ مشخصی از قیمت پیمان را دریافت می‌نماید.

قرارداد مدیریت پروژه برای پروژه‌های سنگین و پیچیده که در زمان کوتاهی باید انجام شوند مناسب است.

وظایف پیمانکار در این نوع از قراردادها به شرح ذیل می‌باشد:

۱- پیمانکار مسئول کمک به تیم پروژه برای دستیابی به اهداف است.
۲- مسئول مستقیم نظارت و هدایت، برنامه ریزی و هماهنگ‌سازی کلیه بخش های پروژه است.

مزایای قراردادهای مدیریت پروژه:
۱- به علت استقلال پیمانکار، وی می تواند به خوبی از عهده نظارت و هدایت و هماهنگ کردن تیم برآید.
۲- با مدیریت خوب، ممکن است بخشی از اجزاء هم‌پوشانی (overlap) پیدا کند و باعث صرفه‌جویی شود.
۳- اطمینان کارفرما از انجام دقیق خواسته‌های خود توسط پیمانکار مدیریت پروژه

قراردادهای طراحی و ساخت Design and Build Contracts:

در این نوع از قراردادهای پیمانکاری، پیمانکار مسئولیت طراحی و ساخت پروژه را به تنهایی بر عهده می‌گیرد، کارفرما نیازهای خود را به صورت شفاف معین نموده، پیمانکار منتخب، این نیازها را مورد مطالعه قرار داده و شناسایی می‌کند و با رعایت استانداردهای کیفی به انجام موضوع پیمانکاری مبادرت می‌نماید. به عنوان مثال یکی از این نوع قراردادها، قرارداد با کابینت‌ساز و نجار است.

قرارداد مهندسی، تأمین تجهیزات، اجرا (Engineering Procurement Construction)

معمولا صاحبان کار یا کارفرمایان جز اجرای پروژه‌ها، درگیری‌های فراوان دیگر نیز دارند و در واقع محور اصلی فعالیت آن ها، اجرای پروژه نیست. یکی از ویژگی‌های جدید دانش مدیریت، شناسائی و هدایت سازمان‌ها به طرف فعالیت محوری آن ها است. در عرصه‌های گوناگون صنعت، محور اصلی تفکر کارفرما چگونگی فتح بازارهای جهانی و نگه داشتن بازارهای کنونی است، به همین خاطر مدیریت چنین واحدی می‌تواند با انعقاد قراردادهای EPC، اجرا و مدیریت پروژه در زمینه اجرا و راه‌اندازی واحد را به پیمانکار سپرده و خود به سیاست‌های کلان گسترش فعالیت‌های واحد بیاندیشد.

قرارداد EPC مخفف کلمه Engineering Procurement Construction می‌باشد که منظور از آن این است که کار طراحی و تامین تجهیزات و اجراء پروژه را به پیمانکار سپرده و کل مسئولیت‌های مدیریت اجراء و کنترل کیفی پروژه به عهده پیمانکار است.

قراردادهای ساخت و توسعه:

از رایج‌ترین و بهترین شیوه‌های قراردادی در پروژه‌های توسعه محسوب شده و اختیارات و مسئولیت‌های پیمانکار در بخش‌های مختلف پروژه، معین و مشخص می‌شود. پرداخت‌ها اغلب براساس درصد پیشرفت پروژه صورت می‌گیرد و مابقی عوض قرارداد بر اساس میزان بهره‌وری و راندمان مجریان پروژه پرداخت می‌گردد. همچنین پیش از برگزاری مناقصه، کارفرما برنامه اجرایی پروژه را آماده کرده و در اختیار شرکت کنندگان در مناقصه قرار می‌دهد تا آنان از مسئولیت آتی خود آگاه شوند. پیمانکار اصلی در انتخاب پیمانکار فرعی خود کاملاً آزاد است و امر مهم، تحقق پروژه با رعایت معیارهای هزینه، کیفیت و زمان است. اینگونه پروژه‌ها تحت نظارت کامل کارفرما انجام شده و پیمانکار ملزم به ارائه گزارش در مراحل مختلف انجام کار است.

آیا قرارداد پیمانکاری قابل فسخ است؟

به طور کلی قراردادهای حقوقی به دو دسته قراردادهای لازم و قراردادهای جایز تقسیم می شوند. قراردادهای لازم، قراردادهایی هستند که طرفین قرارداد به هیچ وجه حق برهم زدن (فسخ) قرارداد را ندارند مگر در مواردی که صراحتا در خود قرارداد حق فسخ پیش بینی شده باشد. اما قرارداد های جایز، قراردادهایی هستند که طرفین قرارداد هر زمان که بخواهند می توانند قرارداد را بر هم بزنند. در عالم حقوق اصل بر لزوم قراردادهاست و تنها در مواردی که قانون گذار صراحتا در قانون جایز بودن قرارداد را پیش بینی کرده باشد قرارداد جایز است وگرنه لازم است.

مطابق ماده ۱۰ و ۲۱۹ قانون مدنی قراردادهای پیمانکاری نیز لازم هستند و طرفین نمی توانند هر زمان که می‌خواهند آن را فسخ کنند. ولی آیا این قراردادها را هیچ وقت نمی‌توان فسخ کرد؟

مطابق مواد ۴۶ و ۴۸ شرایط عمومی پیمان، کارفرما می‌تواند در صورت تخلف پیمانکار، و یا بر اساس مقتضیات عمومی قرارداد پیمانکاری را فسخ نماید. هرچند که به نظر می رسد دو عبارت ” تخلف پیمانکار” و ” مقتضیات عمومی” واژه هایی مبهم بوده که چه بسا امکان سواستفاده را نیز فراهم می کند.

قرارداد پیمانکاری ساختمان

قرارداد پیمانکاری ساختمان بین ارکان یک پروژه یعنی کارفرما، مهندس مشاور و پیمانکار منعقد می‌شود. این قرارداد شامل مجموعه اسناد و مدارکی است که در موافقت‌‌نامه درج می‌گردد و دربرگیرنده سندی است که مشخصات اصلی قرارداد پیمانکاری یا پیمان (مانند مشخصات دو طرف قرارداد، موضوع پیمانکاری، مبلغ و مدت زمان پیمان و شرایط فورس ماژور در آن ذکر می‌‌شود). مورد بعدی در قرارداد، شرایط عمومی قرارداد پیمانکاری است که یک چارچوب کلی است که بسیاری از تکالیف، حقوق و مسئولیت‌های کارفرما و پیمانکار در آن قید شده است. این شرایط باید در تمامی قراردادهای پیمانکاری رعایت شود و اساساً هیچ‌گونه تغییری نباید در آن‌ها ایجاد شود.
مورد بعدی شرایط خصوصی پیمان است که به ‌منظور تکمیل شرایط عمومی تنظیم می‌شود. موارد آورده شده در شرایط خصوصی، هیچ‌گاه نباید موارد شرایط عمومی را نقض کند.

کارفرما در این قرارداد شخص حقوقی است که معمولاً یک طرف امضاکننده‌ پیمان است. این شخص عموماً عملیات موضوع پیمان را بر اساس اسناد و مدارک پیمان، به پیمانکار واگذار می‌کند.

قرارداد پیمانکاری تخریب : اولین قدم در پروژه‌های ساخت و ساز!

قرارداد پیمانکاری درصدی

قرارداد پیمانکاری درصدی ساختمان از جمله مهم‌ترین قراردادها در زمینه قرارداد پیمانکاری ساختمان بوده و  عبارتست از قراردادی که شخصی اعم از حقیقی یا حقوقی در قبال دریافت دستمزدی بر اساس درصدی از هزینه کل اعم از هزینه ساخت و تهیه مصالح و غیره، متعهد به انجام کامل پروژه موضوع قرارداد پیمانکاری می‌شود.

قرارداد پیمانکاری درصدی از مزیت‌های بیشتری نسبت به قراردادهای مشارکت در ساخت می‌باشد و به لحاظ مالی بیشتر به نفع مالک است، از نمونه مزایای این قرارداد نسبت به مالک میتوان به موارد ذیل اشاره نمود:

• انتخاب مصالح و مواد مصرفی و نهایی ساختمان با مالک است.
• انتخاب پیمانکاران جزء نیز با مالک ساختمان می باشد و پیمانکار صرفا نقش مجری ساختمان را دارد.
• ارائه قیمت های پیمانکاران جزء از طرف پیمانکار است، لکن انتخاب نهایی از طرف کارفرما است.

قراردادهای فیدیک

قراردادهای فیدیک چندین سال است که به‌عنوان استاندارد بین‌المللی در حوزه صنعت و احداث مورداستفاده در پروژه‌ها می‌باشند. این قراردادها به‌طور وسیعی در نظامات حقوقی درگونه های متعدد پروژه‌ها شناخته شده و مورداستفاده می‌باشند. دلیل موفقیت این نمونه قراردادها به‌عنوان استاندارد در رویکرد صحیح آنها به مقولات ریسک، مسئولیت طرفین قرارداد و مدیریت ریسک می‌باشد.

اصل بنیادین در قراردادهای فیدیک، بهره‌گیری از موارد تجربه‌شده در هزاران پروژه عمرانی و صنعتی در سراسر جهان است.

ویژگی‌های مهم دیگر قراردادهای فیدیک شامل تعادل در وظایف و تعهدات طرفین و تعادل در ریسک می‌باشد. همچنین از آنجایی که این قراردادها به‌صورت گسترده در سراسر جهان برای پروژه‌های صنعتی بکار گرفته می‌شود، بانک جهانی و بانک‌ها‌ی توسعه‌؛ نهادهای مالی جهت دادن اعتبار و وام استفاده از چنین قراردادهایی را لازم می‌دانند.
قراردادهای فیدیک در مراکز مهم داوری و دادگاه‌ها کاملاً شناخته شده است و فرآیند رسیدگی به دعاوی را تسهیل می‌کند. ویژگی مهم دیگر این است که شفاف بودن متون، بکارگیری واژگان‌ حقوقی و فنی که در تمام قراردادهای مدل فیدیک تکرار شده است استفاده از آنها را آسان می‌سازد.

قرارداد مقاطعه‌کاری چیست؟ و چه فرقی با قراردادهای پیمانکاری دارد؟

در تعریف اصطلاحی قرارداد مقاطعه کاری آمده است: کسی که ضمن عقد قرارداد یا پیمان یا صورت مجلس مناقصه، انجام هرگونه عمل و یا فروش کالایی را با شرایط مندرج در قرارداد یا پیمان یا صورت مجلس مناقصه در قبال مزد یا بها و به مدت معین متعهد نماید. به عبارت ساده مقاطعه کار، شخص حقوقی است که سوی دیگر امضاء کننده پیمان است و اجرای موضوع پیمان را بر اساس اسناد و مدارک به عهده گرفته است.

مطابق ماده ۱۱ قانون مالیات بر درآمد ۱۳۳۹، مقاطعه‌کاری سه نوع است:

– مقاطعه کاری ساختمان و پل و راه‌سازی و تأسیسات دیگر
-مقاطعه کاری حمل و نقل مانند: نفرات یا محمولات نفتی
-مقاطعه کاری فروش یا تهیه و تدارک کالا

آنچه در مورد قرارداد مقاطعه‌کاری رایج است، همان «قرارداد پیمانکاری یا مقاطعه دولتی» می‌باشد که طبق شرایط عمومی پیمان، مقاطعه کار که یک شخصیت حقوقی است، اجرای عملیات موضوعی را به عهده می‌گیرد.

مهم‌ترین تفاوت این گونه قراردادها با قراردادهای پیمانکاری خصوصی منعقده بین اشخاص آن است که اولاً طرفین قراردادهای مقاطعه کاری دولتی در تهیه بخش عمده مفاد قرارداد و تعیین آثار آن نقشی ندارند و به عبارت دیگر، نه تنها مقاطعه کار با قرارداد از پیش تنظیم شده روبروست. بلکه خود دستگاه اجرایی مربوطه نیز جز در مواردی که مشخصاً به نفع دولت باشد یا نوع و مقتضای کار ایجاب کند؛ قادر به تغییر مفاد آن نیست. دوماً این قراردادها در مواردی از قواعد حاکم بر حقوق مدنی، پیروی نکرده و تابع مقررات خاص حقوق عمومی است.

شرایط فورس ماژور در قرارداد پیمانکاری چگونه است؟

 قوه قهریه که معادل کلمه فرانسوی فورس ماژور در زبان فارسی است، به هر حادثه‌‌ خارجی می‌گویند که از کنترل شخصی که تعهد به انجام کار دارد خارج باشد.
توضیح کاربرد اصلی شرایط فورس ماژور در قرارداد‌های پیمانکاری بسیار ساده است. اگر حادثه‌ای برای یکی از طرفین رخ دهد که با احتیاطات و مراقبت‌های رایج نمی‌توان آن را پیش‌بینی کرد یا از آن جلوگیری نمود، از تعهداتی که به سبب شرایط فورس ماژور توان انجام دادن آن‌ها را ندارد، معاف می‌شود. اما استفاده از شرایط قوه قهریه، پیچیده‌تر از تعریف آن است. از آنجایی که شرایط فورس ماژور می‌تواند باعث لغو قرارداد پیمانکاری یا تعلیق آن شود، برای استفاده از آن باید با نهایت دقت عمل کرد. در صورتی که از شرط فورس ماژور استفاده شود، طرف دیگر قرارداد هم از انجام تعهدات معاف می‌شود.

برای مثال یک قرارداد پیمانکاری ساخت ساختمان شرط فورس ماژور دارد. اگر هنگام ساخت ساختمان، با سیل روبرو شویم و شرایطی به وجود آید که پیمانکار دیگر نتواند فرآیند ساخت را ادامه دهد، آنگاه می‌توانیم شرط فورس ماژور را فعال کنیم و پیمانکار را از تعهدات خود معاف کنیم.

حق بیمه در قراردادهای پیمانکاری به چه صورت است؟

حق بیمه در قراردادهای پیمانکاری یکی از موضوعات مهم و چالش برانگیز است. انجام پیمان به دو صورت ممکن است اتفاق بیفتد؛ یا خود پیمانکار کار را به عهده بگیرد، یا کار را به  مقاطعه‌کار فرعی یا جزء واگذار کند که در این صورت قسمت عمده‌ای از مسئولیت‌های قانونی متوجه پیمانکار ثانوی می‌باشد.

درصورتی که خود پیمانکار پیمان را انجام دهد دو حالت دارد:

۱-پیمانکار کار رابه تنهایی و بدون کارگر انجام می‌دهد؛ و مشخصا چون کارگری نداشته، تکلیفی به پرداخت حق بیمه هم ندارد و الزامی نسبت به حبس %۵ از کل مبلغ پیمان نزد سازمان نیست.

۲-در مواردی که پیمانکار از کارگر استفاده می‌کند؛ که دو نوع رابطه ایجاد می‌کند:

اولا: رابطهای بین پیمانکار و کارفرما وجود ندارد که در این صورت مشمول قانون تامین اجتماعی نبوده و کارفرما تکلیفی به بیمه نمودن پیمانکار ندارد.

دوما: رابطه بین کارگران و پیمانکار در کارگاه است که به دلیل وجود رابطه کارگری-کارفرمایی، پیمانکار بعنوان کارفرما مکلف است کارگران شاغل خود را بیمه کند و کارفرما مکلف است در قرارداد با پیمانکاران، وی را ملزم به بیمه نمودن کارگران شاغل و پرداخت حق بیمه آنها نماید. و جهت تضمین %۵ بهای کل پیمان را تا ارائه مفاصا حساب تامین اجتماعی نزد خود نگه دارند.

در قراردادی که بصورت مقاطعه کاری یا پیمانکاری واگذار می‌شود، پیمانکار ممکن است انجام پیمان را به پیمانکار فرعی دیگری واگذار نماید. که شرایط بالا برای پیمانکار فرعی هم همان است یعنی:

۱-پیمانکار فرعی کار را بدون استفاده از کارگر انجام می‌دهد و به دلیل عدم وجود کارگر تکلیفی نسبت به پرداخت حق بیمه هم نیست.

۲- در مواردی که پیمانکار فرعی از کارگر استفاده کند دو حالت پیش می‌آید:

اولا: در صورت عدم رابطه بین پیمانکار اصلی و پیمانکار فرعی، موضوع مشمول قانون تامین اجتماعی نشده و پیمانکار اصلی تکلیفی برای بیمه پیمانکار فرعی ندارد.

دوما: اگر پیمانکار و کارگر باهم کار می‌کنند به دلیل وجود رابطه کارگری-کارفرمایی، پیمانکار مکلف به پرداخت حق بیمه کارگران می‌باشد. البته انجام این تکلیف به عهده پیمانکار اصلی می‌باشد.